近年来，房地产行业经过井喷式发展，在多重楼市调控政策的严格实施下，部分开发企业失去“初心”和“爱心”，对项目工程建设过程中不舍得投入，高规格宣传低规格配置，缺乏严格的管控，那么什么是商品房预售，商品房预售有哪些问题？
网友咨询：
什么是商品房预售，商品房预售有哪些问题？
【资料图】
四川中奥律师事务所信欣欣律师解答：
商品房预售，是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后分别预售给购房者的行为，它相对于一般的现房买卖，被称之为期房买卖。
商品房预售可能有的问题：
1、注意承包人的优先受偿权。在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。
2、注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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四川中奥律师事务所信欣欣律师解析：
按照有关规定，商品房预售许可证应当载明下列内容：
（1）房地产开发企业名称；（2）预售许可证编号；（3）预售商品房的建设工程规划许可证编号；（4）预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；（5）土地的用途和使用期限；（6）发证机关和发证日期。
房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。
把握房屋买卖过程中的几个阶段：
（1）预售合同的签订之日；（2）房产商取得新建商品房竣工验收合格证书之日；（3）房产商取得新建商品房的“大产证”之日；（4）新建商品房取得《住宅交付使用许可证》之日，房产商将房屋可以交付购房者使用。（5）办理“小产证”之日。至此，新建商品房的买卖终告段落。
在支付预售款时，应当充分考虑以上五个关键阶段，结合自己手头兑现能力，分期分批地支付购房款，做到“货到”付款，以保障购房款的安全性。
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